Hedenochtend heeft de VEB een advertentie geplaatst in twee landelijke kranten inzake de waardering van aandelen De Vries Robbé Groep (DVRG) en Real Time Company (RTC). De advertentie is hier afgebeeld.
Extreme overwaardering
De advertentie bevat een expliciete waarschuwing. De VEB constateert dat sprake is van een extreme overwaardering van de aandelen DVRG en RTC ten opzichte van het eigen vermogen.
Bij DVRG (koers 31 augustus: 1,04 euro) is de koers 629 procent hoger dan het eigen vermogen per aandeel (0,1425 euro). Bij RTC is deze overwaardering nog groter. Op basis van volledige conversie bedraagt het eigen vermogen per aandeel 0,96 eurocent. De beurskoers van 10,00 eurocent (eveneens 31 augustus) betekent een overwaardering van 942 procent ten opzichte van het eigen vermogen.
Beleggers die overwegen te handelen in aandelen DVRG en of RTC wordt dringend geadviseerd om zich, alvorens zij besluiten tot het doen van transacties, goed te informeren over de onderliggende waarde en de risico’s die aan deze aandelen verbonden zijn.
Eigen vermogen goede maatstaf
De VEB acht het eigen vermogen per aandeel (ook wel intrinsieke waarde genoemd) bij deze aandelen een goede waarderingsmaatstaf. Beide ondernemingen richten zich op vastgoed en participaties.
Zowel bij vastgoedmaatschappijen als bij participatiemaatschappijen is het eigen vermogen per aandeel een zeer relevant en (mede)koersbepalend gegeven. Onderzoek van de VEB heeft uitgewezen dat een brede selectie van negen aan Euronext Amsterdam genoteerde vastgoedfondsen per 31 augustus gemiddeld 1,185 keer de intrinsieke waarde noteerde, een premie van gemiddeld 18,5 procent ten opzichte van het gepubliceerde eigen vermogen per aandeel.
Bij de participatiemaatschappijen liggen de koersen nog dichter bij de intrinsieke waarde. Gemiddeld bedraagt de premie hier 12,8 procent.
Kwart miljard euro overwaardering
In vergelijking met deze gemiddelden is zowel de overwaardering van DVRG (629 procent) als die van RTC (942 procent) als exorbitant te kwalificeren. Op de huidige beurskoersen bedraagt de beurswaarde van DVRG op papier 110 miljoen euro ten opzichte van een eigen vermogen van 15 miljoen euro.
Bij RTC zal de beurswaarde (na conversie) 172 miljoen euro bedragen, meer dan tien maal het eigen vermogen (16 miljoen euro). Samen hebben deze twee door Tóth gecontroleerde vennootschappen (na conversie bij RTC) een beurswaarde van 282 miljoen euro, tegenover een eigen vermogen van 31 miljoen euro. Dat betekent een overwaardering van ruim 250 miljoen euro.
Eigen verantwoordelijkheid van beleggers
Naar het oordeel van de VEB is de overwaardering zodanig dat een waarschuwing op zijn plaats is. De VEB hecht er aan toe te voegen dat koersen – dus ook die van DVRG en RTC – kunnen dalen én stijgen.
De vereniging benadrukt voorts de eigen verantwoordelijkheid van beleggers bij het nemen van beleggingsbeslissingen. De VEB heeft de advertentie vooraf toegezonden aan de Autoriteit Financiële Markten.
Vereniging van Effectenbezitters,Peter Paul de Vries, directeur
De gemiddelden zijn gebaseerd op negen vastgoedfondsen (Corio, DIM, Eurocommercial Properties, Groothandelsgebouwen, NSI, Rodamco Europe, VastNed Retail, VastNed I/O en Wereldhave) alsmede drie participatiemaatschappijen (EDCC, HAL en Kardan).
(c) 2005 Vereniging van Effectenbezitters
2 september 2005