Beleggers in vastgoed werden in april dit jaar opgeschrikt door een alarmerend AFM-onderzoek naar vastgoed-cv’s. De toezichthouder waarschuwde daarin voor ’rotte appels’ in de veelheid van aanbiedingen. De AFM kwam met regelgeving, maar een echte, inhoudelijke toets van deze beleggingen is er niet. Het is aan beleggers zelf of ze in goede steentjes of in een kaartenhuis investeren.
ONDANKS SCHERPERE REGELS NOG KANS OP MALAFIDE AANBIEDER
„Huurbaten behoeden ook de slechte cv’s voor een beleggersdrama”
Vastgoedcv zet beleggers aan het rekenen
Te hoge lening is waarschuwingssignaal
Vastgoed waar wij geen brood meer in zien, verkopen we aan cv’s” en „de vuilnisbakken van de vastgoedmarkt”. Die kreten tekende de AFM in april op uit de mond van vastgoedhandelaren. Beleggers konden in het onderzoek ook lezen dat wellicht „de zeepbel over twee tot drie jaar barst”. Zo’n vaart zal het volgens Jaap Wolters niet lopen. „De meeste cv’s zijn beschermd met een behoorlijke huurstroom”,aldus de directeur van MPC Capital, marktleider in vastgoed-bv’s in Nederland.Een vastgoed-cv, of maatschap, is een beleggingsvehikel waarin een groep beleggers samen vastgoed aankoopt. Ze delen de huurbaten en na afloop van de looptijd van de cv (zeven tot tien jaar) de verkoopprijs. De professionele aanbieder houdt kosten én een deel van de winst in. Tot 60.000 particulieren beleggen zo in vastgoed.Niet iedereen is echter expert en van die kennisachterstand kunnen sommige aanbieders misbruik maken. Er zijn veel variabelen waarmee ’creatief valt te schuiven’. Leegstand, het percentage vreemd vermogen, de rente, de koopprijs, inflatie, de verkoopprijs; de belegger zou de beweringen hierover op waarheidszin moeten toetsen. Gooi bijvoorbeeld het percentage vreemd vermogen omhoog en het rendement voor beleggers stijgt lekker mee. Het hoge renterisico wordt verzwegen. Een bekende truc daarbij is tegen de huidige lage variabele rente te lenen en met die lage rente het rendement over de hele looptijd uit te rekenen. Trekt de rente aan, dan blijft er van het rendement echter bitter weinig over.
Rotte appels
Dergelijke cv’s zullen, zo vrezen marktkenners, in het gezicht van beleggers uiteenspatten. Ook bij marktleider MPC Capital ziet men grote verschillen in de kwaliteit van aanbieders en beleggingen. „Dat is precies de reden waarom we de bemoeienis van de AFM toejuichen”, stelt directeur Wolters. MPC Capital heeft op 17 november onder het nieuwe toezichtregime als eerste een vergunning van de AFM gekregen om cv’s bij beleggers te plaatsen. „We voldeden al op veel punten”, verklaart Wolters de snelheid.
Wolters is niet bang voor een big bang op de cv-markt. Hij verwacht dat de huurbaten ook bij de slechte cv’s de beleggerspijn zullen beperken.
Experts waarschuwen vooral tegen vastgoedcv’s die hun geld in projectontwikkeling in het buitenland steken. Vaak gaat het dan om vakantiewoningen in tropische oorden. Beleggers krijgen daarbij veelal weinig garantie, wel veel risico. Sowieso is er met projectontwikkeling meer rendement te behalen, maar zijn de risico’s ook navenant hoger. „Als de ontwikkeling vijf jaar duurt, in plaats van drie, is je rendement aan gort. MPC heeft geen cv’s in projectontwikkeling, nee. Als we het ooit zouden doen, dan in een vorm waar deze risico’s onder controle zijn”, aldus Wolters.
Om diezelfde reden zet MPC Capital de rente vast, „al moeten we daarmee in de rendementscalculatie wel een procent zonneschijn missen”. Reyersen van Buuren, een plaatsingskantoor van cv’s en maatschappen, startte begin dit jaar een Vastgoedrendementsmeter waarmee beleggers het kaf van het koren kunnen scheiden. Het programma – op vastgoedrendementsmeter.nl – laat beleggers zelf met een aantal rendementsbepalende factoren ’stoeien’. Wat doet het rendement bijvoorbeeld als de rente of de inflatie stijgt?
Zelfredzaamheid van de belegger is geen overbodige luxe. Hoewel de AFM sinds dit jaar eisen stelt aan het prospectus én aanbieders een vergunning moeten hebben, let de toezichthouder niet op kunstgrepen om het rendement mooier te laten lijken dan het is. Jan Willem van der Kun, directeur van Reyersen van Buuren, vindt dat begrijpelijk.
Een toetsende AFM loopt het risico van aansprakelijkheid. Want wat als een AFM-goedgekeurd prognoserendement niet wordt gehaald? „Omdat de AFM vooral kijkt of alles technisch juist omschreven is, hebben kwaadwillende aanbieders inhoudelijk nog alle ruimte om kunstgrepen uit te halen.”
Van der Kun ziet veel in verdere zelfregulering van de branche. Beleggers kunnen zich ondertussen tegen foute vastgoed-cv’s wapenen door te letten op de trackrecord van de aanbieder en een gezond wantrouwen tegen al te hoge rendementen.
Bron: Telegraaf, 27 november 2005 door MANNO VAN DEN BERG